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陈君明:当财富牵手时尚
2008-11-24  17:6
                                                           ----上海亚繁置业有限公司董事长陈君明访谈


        


        □U赢电竞日报记者 王军波/文 徐忠明/图
        如果不直言以告,恐怕谁都看不出陈君明已经44岁了。这位60年代生人永远是一身时尚打扮,生活休闲,充满了奇思怪想,和传统印象中起早贪黑的U赢电竞商人形象真是大相径庭。
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        都说我时尚?呵,我喜欢时尚的感觉,不过哪个U赢电竞人不是苦出来的。
        (上世纪)80年代初我就从城北老家出来淘金了,那时才16岁,和亲戚到上海,一冲动就留下来了。在工地上干了好几年,还被老板提拔当了“工头”,负责运输、接货、派送。
        大概是天性吧,我喜欢做生意,也喜欢和人交往,慢慢地也积累了一些人脉。看他们干得都挺不错,就想,为什么不自己出去闯闯呢?
        我把目光投向了石材。U赢电竞的石头老早就有名气了,特别是石雕、园林石材,生意做得很大。那时候人们刚刚富裕起来,装修房子标准也高了,但相比之下精装修高规格的石材太少。我想,这可能是我的机会。
        听说上虞有家数一数二的花岗石厂,我就写了封信,说愿意帮他们在上海做推销,不要工资,不用报销费用。连地址都不知道,直接写上“上虞花岗石厂”寄过去了。没想到过了一个星期,回信了!厂里还派了一个供销科长来找我洽谈。
        他们说一直想打开新市场,但是苦于没有精力和人手。我买了车票直奔上虞,告诉厂长,在上海设办事处,我来当主任,接来的订单给你,超额部分归我。

        就这样,我成了上虞花岗石厂驻上海办事处主任。算起来,这也是我的第一个头衔了。我拼命给他们联系业务,平时积累的人脉也帮了很大忙。这个厂以前年产值是600万元,第一年,我在上海给接了70万元的单子;第二年,200万的单子,差不多是全厂产值的四分之一。

        那是1994、1995年的事了。凭着这第一桶金和自己积累的销售网络,24岁那年我开设了自己的“亚繁石材装饰工程有限公司”。亚繁,是我儿子的名字。

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        那时候给产品正儿八经起名的企业可不多,那个年代很多老板惟一的目的就是快点赚钱,对产品、品牌、质量并不关心。但是我想我年纪轻,是要做长久生意的。
        质量是我做生意的一个“天条”,国家规定石材装饰的保修期一年,我们给的是5年。一般企业分段管理,我们是一条龙服务,从合同签订一直到售后服务。我们就是想给顾客留下这样的概念:买了亚繁,就省心了放心了。
        几年下来,我们的牌子在上海慢慢有了名气,拿了好几个“白玉兰”奖、市政金奖, 1998年进入上海私营百强,还是其中惟一的石材企业。到了2000年,我们又碰上一个很大的机遇:上海南京路步行街装修面向全国招标。

        说实话,比我们实力强的公司不是没有。当时上海方面先去考察了广西的一家公司,还是比较满意的。几天后到了广东我们的一个加工基地,他们被感动了:我们按照设计标准铺了一条6米宽35米长的马路!

        “中华第一街”就这样被我们拿下。亚繁用了60天时间完成了全部32000平方米街道的装修,连刻江泽民题词的大理石板都是我们的。
        事后他们问我:如果这个项目没有给你们,那条路不是白修了?我说,我对产品有信心。事实也证明了这一点。
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        亚繁石材的生意越做越大,最紧张的时候6个工地同时开工,连当时上海第一高楼金茂大厦用的都是我们的石材。但是忙碌背后我感觉到了危机,这是一个“求着别人做”的产业,万一市场有波动,对我们的影响会很大;另外,同行竞争越来越激烈,利润越拼越薄。必须开始考虑多元化的发展道路。
        我们选择了商业地产。说到地产,2000年起很多企业都在猛抢商品房产市场,建好房子马上抛出,捞一票走人,但我想这样的生意是做不长久的。另一方面,商品房产已经有很多成熟公司在做,我们拼品牌、拼规模都没有优势。做商业地产,既避开了白热化竞争,又和我们做了几十年的大理石开发联系了起来。
        不过新路子还真不是一帆风顺的。第一个楼盘,我们在杨浦区五角场地段投3000万元开设了亚繁商厦:一共六层,每层1000平方米,在当时规模不算小了。但百货是商业地产里面最难做的,一年下来生意冷清,利润连200万元都不到,算下来怕15年都收不回成本。
        怎么办?我们仔细分析后发现,根本原因是六个楼层单体面积少,层数高,对百货经营业来说没法形成气候。我们下了一个大赌注:转型!再花了3000万元重新装修,把新商厦分租出去。
        一楼服装专卖、二楼快餐、三四楼KTV、五楼网吧、六楼餐饮。这其实也就是我刚从国外看到的娱乐广场模式。新模式很对商家胃口,杨浦第一家班尼路专卖店、第一家必胜客、第一家好乐迪纷纷进驻。几个月不到,新亚繁商厦每年的租金就比原先涨了十倍。
        三年不到,6000万元投资全数收回!
        这次试水给我的一个经验是:别人做得好的,你不一定也做得好;要做自己最擅长的事,要请专业的人做专业的事。
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        就这样,我们的发展找到了感觉。2000年开始,我们合作开发了上海新客站恒丰路商业门面房等类似的商业网点。
        吴中路是我们最初几年试水规模商业房产最多的地段。2002年年底,亚繁广场在那里开业,世界知名的餐饮、娱乐品牌都被吸引了过来,这里马上成了吴中路餐饮、休闲、娱乐中心。
        就在筹建过程中,我们又看中了不远处差不多停工的一幢建筑,把它租了下来。两年后,L型的上海亚世都酒店完工开业,这是整个虹桥区最大、最豪华的酒店。
        现在你可以看到,整个吴中路都被带动起来了,车水马龙、高楼大厦,成了一个很成熟的商业区。很难想像2002年我们进驻之前这里是多么偏僻,晚上9点以后连路灯都没有。
        2002年,上海拿到了世博会举办权,新一轮房产开发热马上升温,我们也借势把企业发展重点放到了商业房产和酒店投资上。这几年,我们开发了亚繁(哈——顿)高级商务酒店、亚繁(莱帝恩思)大酒店、豪瑞达大酒店、亚繁时尚名品休闲街、亚繁休闲娱乐广场这些大项目,其中不少还是五星级的。
        说起得意之作,好像永远是下一个。比方说正在开发的崇明滨海世纪大酒店,是我国第三大岛上建设的第一家五星级酒店,总建筑面积6.3万平方米,建成后会有500间(套)高级客房。
        这还不是最庞大的。松江区的“亚繁又一城”销品茂(SHOPPING-MALL)总建筑面积8万平方米,光是停车位就有650个。说起来,这里当初还是一块被20万居住人口包围的废弃的工业用地呢。
        目前我们成功开发的项目已经有20多万平方米,正在开发的项目将近35万平方米。
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        这么多项目四处开花,忙么?你看我的公司介绍,亚繁控股参股的企业有22家。累么?不累。
        这个和亚繁的经营模式有关。
        比方说亚世都酒店这个项目。经营时,我们把酒店内每一个主要项目分开,引进著名餐饮连锁、专业配套项目和知名品牌加盟合作。而整个酒店则租给一名台湾人管理。这就是我们最初确定的原则,让专业的人做专业的事。
        一般来说,酒店都是“餐饮亏空客房补”,但是由于我们每个项目都由商业专家分开经营,入住顾客享受的餐饮一点也不比专业餐厅差,商家与消费者实现了双赢。这幢大厦我租过来是每年1000万元,第七年开始每年递增3%;而租出去是2500万元,第三年开始每年递增6%。也就是说,从第二年开始我们光这一项就可毫无风险地收到1500万元以上的利润。
        像这样的中长线投资我们有10多个,你会发现,差不多全是“整体租赁,合作经营”的模式。
        当然,要是我们一家既开发又经营,可以挣得更多,但我追求的是“5×2=10”的概念,每年做五个项目,每个项目赚两元; 而不是“5+5=10”的概念,每年两个项目、每个项目从头忙到底。这样总的算起来,我既赚到了同样的钱,又做着我一直想做的事,工作就变成了一种乐趣。
        乐趣——对,我想表达的就是这样一种工作状态。
        记得(上世纪)80年代买了第一部摩托,我激动得一晚上要起来摸好几次;90年代买了第一辆轿车,也是兴奋了好几天。可是现在呢,公司买奔驰买宝马,却是一点感觉都没了,觉得只是买了一件东西而已。
        这是很可怕的。也让我反省什么是成功?是挣三个亿,还是三十亿?我想,如果以这样来衡量成功,那是没有尽头的,你会被拖得很累,更别说享受其中的快乐了。
        我们要细水长流,不要昙花一现。
        所以我想,在商业地产经营中,最大的收获不是投资回报了多少,而是感悟到了经营过程中带来的愉悦。比方说,创新理念、时尚概念、品牌元素,通过建筑、商品这样一个个有形的物体、无形的氛围空间充分展现。这种快乐也会传递给更多入驻的人、甚至路过的人。
        我给时尚的定义是:精致,个性,品位!想想吧,一处偏僻的地段,如果在引进品牌进行重新组合、重新包装、重新设计和定位之后,赋予它新的商业内涵,让它的价值能够成倍增长,这种快乐是无法言说的。
        我自己的生活也很休闲随意,每天睡到自然醒。两三天就往香港走,两三个月出趟国,看看那里的生活能带来什么新的灵感。“亚繁又一城” SHOPPING-MALL模式就是从欧美引进的。
        想不到吧,新开张的亚繁风尚酒店是我自己亲手设计的。现在的酒店可以说是千面一律,但在亚繁风尚不会,灯光会跟着你的脚步节拍跳舞一样依次亮起、暗下,甚至那里的淋浴、枕头都和别处的不一样。我想让更多人享受这种愉悦的生活,哪怕是出差在路上也一样不会错过。
        你们是老乡,去那里住住吧,只要凭台州身份证,我们都给一个特价优惠,这,也算是我一个小小的家乡情结吧。



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